El mercado inmobiliario en España siempre está en movimiento, lo que hace que la compra de casas antiguas para reformarlas y darle una nueva utilidad sea muy común. Se trata de una situación en la que suele surgir siempre la pregunta de si puedo hacer obras en casa sin licencia. Aunque no es una cuestión que se planteen en exclusiva los nuevos dueños de una propiedad inmobiliaria, porque surge también cuando se quieren hacer pequeños cambios, como la reforma de una cocina, un baño, etc…
En primer lugar, hay que explicar que no todas las obras son iguales a efectos legales, y que tienen diferente tratamiento en función de unos criterios que vamos a explicar a continuación.
Distinguir entre obra mayor y obra menor
Para empezar, podemos decir que la licencia de obras es necesaria para hacer obras en casa, aunque hay que distinguir entre licencia de obra mayor y licencia de obra menor.
- Para la licencia de obra mayor son imprescindibles para rehabilitaciones integrales de viviendas, así como para ampliaciones de volumen, altura o superficie. Entran en este apartado las intervenciones que cambien o afecten a elementos del edificio comunes, así como a su estructura, sistemas de ventilación, saneamientos y aspecto exterior.
- La licencia de obra menor se requiere cuando se dan modificaciones de interiores (incluida tabiquería); instalaciones de electricidad, fontanería y revestimientos; reemplazo o cambios en paredes, techos o suelos y supresión de barreras arquitectónicas.
Solicitud de permisos a los ayuntamientos
Los ayuntamientos, que son las administraciones públicas a las que hay que solicitar permiso para intervenir en el vivienda, son los encargados de velar porque se respete la normativa urbanística vigente. Por ello, cuando se solicita un permiso de obra, en él hay que detallar en una memoria descriptiva qué se va a hacer, cómo y cuál va a ser el resultado final, para contrastar que tanto el consistorio como, en algunos casos, la administración regional, lo permiten.
Para conseguir una licencia de obra que nos permita modificar la vivienda es imprescindible que la memoria descriptiva sea realizada por un técnico autorizado, normalmente un arquitecto, y que esté visada por el Colegio Oficial correspondiente. A su vez, este profesional aportará un seguro de responsabilidad para la obra y la propia empresa que ejecute la intervención aportará el suyo propio. Todos estos requisitos son imprescindibles para garantizar la seguridad de la obra y evitar costosas sanciones administrativas.
Entonces, ¿puedo hacer obra en casa sin licencia?
La respuestas es que sí es posible, aunque solo se pueden realizar algunas muy concretas. Un buen ejemplo de obras que no requieren de permiso alguno son los cambios de muebles o el pintar las paredes, ya que son acciones que solo afectan al propietario de la vivienda y no ven comprometida la edificabilidad. Añadir una separación fabricada en pladur en el interior de una vivienda puede también realizarse, siempre y cuando no se cambie la distribución que ya tienen los espacios interiores, al igual que colocar, por ejemplo, una separación entre estancias con listones de maderas o cuerdas.
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